中国新兴城市50强的零售物业市场呈现了全世界最好的房地产机遇之一。

随着中国中产阶级的快速壮大，这个市场的长期基本面和发展前景一片光明。

强劲的基本面支撑

支撑零售市场的数据令人叹服。中国新兴城市50强是一个拥有3.7亿庞大消费群体的市场，其中2.6亿是城镇居民。

这些城市2011年全年的零售销售总额达到7.5万亿元（约合1.2万亿美元），而4个一线城市的零售销售总额为2.2万亿元。

未来十年，中国新兴城市50强每年的实际经济增长率预计将达到 10%，居民可支配收入和富裕家庭数量也将稳步上升。

目前，有6,600万人口的家庭年收入超过30,000元（约合每年5,000美元），约占中国新兴城市50强城镇人口的五分之一。

这个数字预计将在未来三年内翻番至超过1.25亿，这也意味着届时中国新兴城市50强中几乎有一半家庭的年收入将超过5,000美元。这将引导消费者行为和消费模式发生巨大改变，提升高端商品的消费意向——中国目前已经是全球第二大奢侈品消费市场（仅次于日本），也是国际零售商大规模扩张计划的目标市场。

不断演变的零售市场格局

居民收入的增长、消费者消费行为的转变以及新建购物中心的涌现都将继续促进中国新兴城市50强零售市场格局快速演变。

中国新兴城市50强的零售市场结构正由以传统国有百货为主的模式向以主力店为支撑的大型购物中心的模式转变。

诸多经验丰富的购物中心开发商正在建造更优质的物业，这也为国际零售商的快速扩张带来了机遇。

在竞争越发激烈且日新月异的零售市场中，传统的百货运营商必须变得更富有创造性以适应变化。

主要中心城市零售物业供应快速增长

在 2008年，中国新兴城市50强主要城市的优质零售物业总量约为1,500万平方米。

到2011年，这个数字已大幅攀升至2,500万平方米，并且预计将在2014年翻番至4,600万平方米，届时中国零售物业总量的三分之二将在一线城市以外。由于部分项目是由知名开发商建造，物业品质有望大幅提高，这将为零售商们在二、三线城市的进一步扩张提供契机。但在某些细分市场，尤其是商业气氛欠成熟的区域，短期内可能存在供应过度的现象。

沈阳、武汉、成都、郑州和西安等大型内陆中心城市的优质零售物业总量预计将增长最快。随着一、二线城市竞争日益激烈，为了抢占先机，同时也是被低廉的地价和热情的当地政府所吸引，零售物业开发商正积极进入哈尔滨、长春、呼和浩特和贵阳等三线城市。

国际零售商深入中国新兴城市50强

我们在《中国新兴城市40强》报告中提到国际零售商正快速扩张，这种扩张现在仍以前所未有的速度在推进，不断扩展其在中国二、三线城市的足迹。零售商进一步深入三线城市，巩固其在哈尔滨、长春、昆明、南宁和石家庄等三线新兴型城市的地位，并开始进入贵阳、太原、徐州和绍兴等三线起步型城市。在小部分富裕家庭的支撑下，几乎所有三线城市都在为零售商提供广阔的发展机遇，但决定国际零售商是否进入某个三线城市最关键的因素还是当地是否具有高品质的零售物业。零售商的覆盖网络与凯德、万达和中粮等主要“连锁”购物中心的扩张相互呼应，这些购物中心都有统一的设计风格、市场定位和业态组合。