GDP长时期作为考量城市经济发展水平的重要指标，各大城市之间往往暗自较量，随着各大城市公布这一数据，一场看不见的城市竞赛随之拉开。

  有一个有趣的说法，城市如上市公司，房价即股价，而整个城市的GDP就是上市公司的“市值”。一般来说，GDP水平不仅提供了对一个城市经济水平的直观判断，也可以看出一个城市产业、贸易、金融等资源的聚集度，同时，也是决定房企要不要在这座城市投资的重要的参考指标。

  在“丁祖昱评楼市”年度发布会上我曾列出一个表格，未来将聚焦这50个城市，其中第一个指标是资源禀赋，在这其中，北上广深杭无论是经济能力、人均购买力，还是人均GDP水平等，都在这50个城市中遥遥领先。第二个指标是人口，人越多的城市对房地产来说越好，因为市场容量大，规模就大。

  毫无疑问，较高的经济发展水平将带来房价的提升和人口的持续涌入，城市的市场容量也会随之提升。

  受疫情影响，全球经济产生重大冲击，同时，也有可能催生国内城市格局的变化，GDP前十的城市名单也将会在今年发生变化，有城市会掉出前十，同时也会有“黑马”城市上位，新一轮城市竞争也在加速。

  01

  上海GDP继续领跑第一

  随着3月底，武汉市交出2019年的“成绩单”，至此2019年中国内地GDP十强城市终于落定，毫无意外，依然是近十年来“霸榜”的十个城市。

  2019年GDP排名前十的城市分别是上海、北京、深圳、广州、重庆、苏州、成都、武汉、杭州和天津。包括了四大直辖市，以及5个副省级城市，只有第六名的苏州是普通地级市。从区域分布上看，十强城市中，有7个城市位居东部沿海，其中长三角3个，珠三角和京津冀各2个。

  四大一线城市在经济发展方面作为全国先驱，GDP表现突出，持续稳坐全国第1至第4名的位置，尤其上海和北京2019年的GDP分别达到38155亿元和35371亿元，不仅是全国仅有的两个GDP超过3.5万亿的城市，在一线城市内部也与广深拉开了较大差距。相比前十强中的二线城市来看，四大一线城市的平均GDP水平比二线城市高出76.3%。

  其中，上海经济总量已接近4万亿，位列全国第一，要知道，这是上海自1978年以来，第42次位列中国城市GDP第一。

  全国前十城市中，从人均GDP的角度来看，深圳排在首位，达到20.3万元，排在第二位的是苏州，达到18万元，北京、上海、广州和杭州均超过15万元，分别位列第三、第四和第五及第六。人均GDP中，最低的为重庆，仅为7.58万元。

  从过去十年来看，除了上海和北京第一、第二的位置没有变化之外，深圳于2016年超过广州成为第三名，一直保持至今，尽管个别城市之间排位有新的变化，但前十强的整体格局没有改变。

  2012年是一个分水岭。此前，青岛和无锡这两座城市依然在榜单中，2010年时分别位列第9位和第10位，两年时间，青岛和无锡被成都和武汉挤出前十。

  在此之后，前十榜单的城市再没增添新的城市，一直是重庆、苏州、成都、武汉、杭州以及天津这六大城市之间的你追我赶，变化的只是各城市之间的名次。

  这十年，单个城市变化最大的还是天津，从全国第四，下滑至全国第十，与第十一位的南京的差距逐渐缩小，仅相差不到百亿元。

  值得一提的是，疫情影响下，将催生国内城市竞争格局的变化，相信今年会有新的“黑马”城市上位，保持近十年的城市GDP排行榜也将在今年发生变化。

  02

  杭州反超深圳，成为“人气王”

  一座城市的经济水平正在吸引人口大量聚集，人口是需求之本，对于大部分人来说，房产证就是扎根城市的通行证，尤其疫情黑天鹅之后，流动人口的购房需求更加强烈，越来越多的购房者倾向于资源禀赋更加集中的城市置业。

  因此，宽松的落户政策以及相对较低的房价使得多数二线城市近年来人口快速增长。自2016年以来，二线城市“抢人大战”就硝烟渐起，以GDP排名前十的“强二线”城市最新落户政策来看，普遍本科学历就能落户。

  人才落户政策门槛最低的杭州，是首个开放大专学历直接落户的GDP前十城市，这座城市在人口方面的吸引力正在增强。

  2017年常住人口增加28万，这一年，商品住宅成交均价跳涨34%，达到22679元/平方米，2018年常住增加33.8万。2019年底，杭州常住人口突破1036.0万人，与2018年同比净增55.4万人，超过深圳，成为GDP前十城市中人口增量最多的城市，要知道，2015年至2018年以来，深圳一直是全国人口增长最多的城市，常住人口增量一度达到61.99万人。

  也是在这一年，杭州GDP排名结束了长达7年的第10位，升至第9位，新建商品住宅均价也开启连续5年上涨模式后再创十年来新高，达到27670元/平方米。

  杭州之所以成为“人气王”，与其城市发展水平、人才政策和承接一线城市人才外溢等有很大的关系。经济发展水平较高、收入水平较高的城市由于需求较为旺盛、购买力较强，库存压力相对不大，这种现象在以杭州为代表的长三角区域表现最为突出。

  此外，还有一个人口数据值得在这里拿出来重点提一下，即出生人口。它可以反应出，一个城市的内生需求到底有多大。

  2019年，重庆出生人口以32.7万人位列十个城市榜首，较去年减少3.2万人。其次为成都，新增人口达到18.9万人。而常住人口增量最多的杭州，新出生人数则减少0.2万人。其中新出生人口较去年减少的城市多达6个，重庆减少人数最多，其次为广州，减少了3.1万人。

  而成都新增出生人口则排在第一位，较去年增加了0.6万人。

  过去10年，新出生人口总量最多的城市也是重庆，2010年以来，每年出生人口保持在30万人以上，十年来增加了401.56万人。其次为北京，出生人口为175.76万人。

  03

  重庆GDP排在第五，房价却最低

  这里不得不提的是重庆。

  重庆的GDP总量排名第五，与第四名的广州之间差距越来越小，二者相差不到23亿元。要知道，这之前的2018年，两座城市的差距还在1270.35亿元。

  但对比房价，重庆要比广州“幸福”得多，2019年，重庆商品住宅成交均价为11944元/平方米，同一时期，广州全年商品住宅成交均价已经达到26494元/平方米，同比大涨23.4%，房价是重庆的2.2倍。此外，成都、武汉和天津三个城市的房价也是1字开头。

  2019年，均价最高的城市则为深圳，新建商品房均价达到57118元/平方米，是重庆的4.8倍。

  但重庆房地产市场存在两个不容忽视的问题，一方面土地供应过量、去化周期较长，另一方面重庆城镇居民可支配收入水平也处于较低水平，住房购买力不足，另外，基础设施建设也相对缓慢，种种因素叠加之下，使得重庆投资潜力明显下降。

  GDP前十的城市，购买力比其他城市都要强，因此这些城市也是高端项目的聚集地。从十大城市具体项目的成交情况来看，各城市销售金额冠军基本为高端项目，其中，最高的单个项目来看，2019年，深圳新锦安壹号公馆以122.4亿元销售总价位列全国第一，备案均价89976元/平方米，目前，该项目二手房价格已经达到12万元/平方米左右。

  过去十年，单价最高的项目为上海的汤臣一品，成交单价高达34.3万元/平方米，稳居全国第一；成交总价最贵的项目位于北京的远洋Lavie，以3.9亿元的成交总价，领衔一众顶豪项目，位列全国第一。

  单套总价过亿的住宅前十榜单（按总价排名）

数据来源：CRIC

  04

  武汉或将再上新台阶

  2020年，疫情之下，武汉多了一个“英雄城市”的标签。

  2019年武汉GDP以16223.21亿元位列全国第8，在排名上比前一年上升1位。GDP增速为7.4%，仅次于成都，排名第二，但总量依然没有超过成都。

  作为疫情的核心区，武汉整个城市“停摆”达到76天，经济严重受挫。

  3月底，武汉公布了2020年1—2月的国民经济主要指标，各项经济数据可想而知。虽然因为疫情的原因，其他城市的经济数据同比也大幅下跌，但都远不及武汉的“断崖式”负增长。

  过去几年，作为湖北省乃至长江中游城市群的龙头城市，武汉市以肉眼可见的速度高速发展。2014年时，GDP破万亿元，进入万亿俱乐部，后续增长动力强劲，逐年保持9%以上的增速，2017年时，增速一度达到13%。

  武汉市房地产发展也随着GDP的高速增长表现出极强的正相关性。武汉GDP破万的2014年，新建住房成交面积达到1601万平方米，首次跃居全国首位，商品房成交量多年位居全国前三，尤其是2019年时，借助军运会带来的影响力，武汉房地产市场出现“供销两旺”的整体行情。这一年，武汉市商品住宅供应量达到2629万平方米，销售面积达到2346万平方米，位居全国第一，新建商品住宅均价达到12974元/平方米。

  经此疫情，武汉势必需要很长一段时间的修复期，留给武汉的问题在于人口会不会流失、企业与个人信心如何重建等等，但不管怎样，我长期看好武汉这座城市的发展前景。

  首先，武汉的基础条件很好，作为典型的“白马”二线城市，产业经济持续向好发展，人口虹吸效应明显，需求与购买力兼备。再加上疫情的影响，后续从政策、资金、资源等各个方面给予武汉最大程度的倾斜。对于武汉来讲，这恰好也是能再上新台阶的一个非常重要的机会。

  实际上，到2019年为止，这十个城市已经在榜单上“霸占”了将近10年，不过，2020年，受疫情影响，这一城市格局肯定将会被打破，新一轮城市竞争加速。

  首先破局可能是位列第十位的天津，2020年或将掉出前十。2019年，天津的GDP为14104.28亿元，增速为4.8%，排位从2018年的第六位降至第十位。而紧随其后的第十一名南京，2019年GDP为14030.15亿元，增速为7.8%。两者总量仅相差74亿元。

  从GDP全国排名20强来看，排在宁波、无锡、青岛、郑州和长沙GDP均已突破1.1万亿，并且差距逐渐缩小，增速均保持6.5%以上。实际上，这些城市的房价、人口等指标依然强劲。

  相信，2020年肯定会有新晋“黑马”城市出现，并成功上位前十。

  毕竟，未知的2020年，一切都值得期待。