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2013年中国经济前20名城市排名分析(3)

作者:PHBang 来源: 观点地产网 时间:2014年09月17日

数据显示,上海、北京、深圳、广州四个一线城市的人均GDP与房价之比在所有20个发达城市中最高,其中北京和上海的比值超过15,广州和深圳的比值接近13。天津、苏州、重庆、成都、武汉、杭州、无锡、南京、青岛、大连等城市比值在9-12之间,其承受能力位于中等水平。而沈阳、长沙、宁波、佛山、郑州、唐山的比值较低,在3.9-6.6之间。
2013年中国经济前20名城市排名分析

这样,我们看到了两条“相互矛盾”的曲线:从人均可支配收入与住宅均价的比值看,基本上房价越高的城市、一线城市,居民购买力似乎越不足;而人均GDP与住宅均价的比值则反映相反的结论,一线城市、人均GDP越高的城市,居民购房承受力越强。

合富研究院认为,两组数据都说明当前城市房价、经济与居民承受力之间的多种关系。人均收入与平均房价比值说明,高房价城市的普通工薪族对于房价的承受能力不足,而低房价城市的普通工薪族对房价的承受力相对强一些。

我们知道,往往平均收入水平不能全面反映购买力和消费力,再加上中国目前的现状是不同阶层之间收入水平差异较大,收入差距拉大,多项研究都表明,一方面高收入阶层近年财富资产增值速度远远大于普通收入阶层,另一方面高收入阶层占比少,但购买力强,可支配可投资的资产较高,而且,越是经济发达的城市,高收入阶层的数量和资产财富越集中,如一线城市,经济发达,总产值和人均产值高,第三产业占比高,经济活跃度高,就业机会多,吸引了大量的外来人口,带来的财富积累效应大,高收入人群绝对数量大,使得高房价获得支撑,同时也是高房价的主要购买力,但对于普通工薪人群而言,动辄几百万总价的房子显然是他们收入所难承受的。

而人均GDP与平均房价的比值,反映的是城市经济实力对房价的消化能力,财富生产力对房价的关系,所以,经济越发达的城市,虽然平均房价高,承受力反而强,房价低的城市,财富生产力相对也弱。房价与经济实力其实是互为因果的关系。

从发展趋势上看,人们收入水平直接受制于人均GDP的变化,因为只有城市经济活力不断增强,产值提升,产业发展,人们收入水平才会提高,所以,人均GDP与平均房价的比值似乎更能够说明房价承受力的未来发展。

更深一层看,当区外资金、劳动力参与本区生产分配时,各地区生产总值中不可分配的收入占比比较高的时候,人均可支配收入就不能准确反映真实购买力。例如2013年重庆的城镇居民人均可支配收入占人均GDP的比重为59%,而大连城镇居民人均可支配收入只占人均GDP的27%,这种差异主要是地区的经济增长方式、经济结构、发展成果居民惠及程度等多方面造成的,所以,用人均可支配收入来判断房价承受力应该有局限性。总之,高房价不是一个简单的经济社会现象,房价的承受力更应该从经济综合发展的方向去判断。

总之,一个城市的房价水平反映的是城市的综合经济社会发展水平,受多种因素如经济总量、人均产值、人口规模和密度、产业发育程度、收入和财富集中度等方面综合影响。

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