2013年中国经济前20名城市排名分析(3)
这样，我们看到了两条“相互矛盾”的曲线：从人均可支配收入与住宅均价的比值看，基本上房价越高的城市、一线城市，居民购买力似乎越不足；而人均GDP与住宅均价的比值则反映相反的结论，一线城市、人均GDP越高的城市，居民购房承受力越强。
合富研究院认为，两组数据都说明当前城市房价、经济与居民承受力之间的多种关系。人均收入与平均房价比值说明，高房价城市的普通工薪族对于房价的承受能力不足，而低房价城市的普通工薪族对房价的承受力相对强一些。
我们知道，往往平均收入水平不能全面反映购买力和消费力，再加上中国目前的现状是不同阶层之间收入水平差异较大，收入差距拉大，多项研究都表明，一方面高收入阶层近年财富资产增值速度远远大于普通收入阶层，另一方面高收入阶层占比少，但购买力强，可支配可投资的资产较高，而且，越是经济发达的城市，高收入阶层的数量和资产财富越集中，如一线城市，经济发达，总产值和人均产值高，第三产业占比高，经济活跃度高，就业机会多，吸引了大量的外来人口，带来的财富积累效应大，高收入人群绝对数量大，使得高房价获得支撑，同时也是高房价的主要购买力，但对于普通工薪人群而言，动辄几百万总价的房子显然是他们收入所难承受的。
而人均GDP与平均房价的比值，反映的是城市经济实力对房价的消化能力，财富生产力对房价的关系，所以，经济越发达的城市，虽然平均房价高，承受力反而强，房价低的城市，财富生产力相对也弱。房价与经济实力其实是互为因果的关系。
从发展趋势上看，人们收入水平直接受制于人均GDP的变化，因为只有城市经济活力不断增强，产值提升，产业发展，人们收入水平才会提高，所以，人均GDP与平均房价的比值似乎更能够说明房价承受力的未来发展。
更深一层看，当区外资金、劳动力参与本区生产分配时，各地区生产总值中不可分配的收入占比比较高的时候，人均可支配收入就不能准确反映真实购买力。例如2013年重庆的城镇居民人均可支配收入占人均GDP的比重为59%，而大连城镇居民人均可支配收入只占人均GDP的27%，这种差异主要是地区的经济增长方式、经济结构、发展成果居民惠及程度等多方面造成的，所以，用人均可支配收入来判断房价承受力应该有局限性。总之，高房价不是一个简单的经济社会现象，房价的承受力更应该从经济综合发展的方向去判断。
总之，一个城市的房价水平反映的是城市的综合经济社会发展水平，受多种因素如经济总量、人均产值、人口规模和密度、产业发育程度、收入和财富集中度等方面综合影响。
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