2013年中国经济前20名城市排名分析(2)
作者：PHBang 来源： 观点地产网 时间：2014年09月17日
二、人口规模与房价水平未必正相关，须同时考虑经济实力与城市人口密度
从人口规模看，GDP排名前20的城市中重庆、上海、北京、天津四个直辖市的常住人口最多，除了天津，其余城市常住人口均超过2000万人。常住人口超过1000万人的城市除四个直辖市之外还有成都、苏州、广州、深圳和武汉共9个城市。这些城市的GDP排名也都位于前九位。可见经济发展对人口的吸附作用很大。人口规模与房价水平不完全正相关，应该同时考虑城市人口密度，经济总量大，人口密度大，则平均房价一定高，如深圳城市人口密度最高，为5323人/平方公里，比位居第二的上海多出一倍多。深圳有特殊性，因为作为最早的经济特区是由一个小镇发展起来，没想到经济发展快，吸附大量外来人口，城市面积扩容远远跟不上人口增长，造成了高房价。城市人口密度在1000人/平方公里以下的城市，房价水平不会太高。人口总量排名第一的重庆人口密度最小，为360人/平方公里，主要是重庆地域广阔，建成区面积不大，如2013年重庆城市建成区面积仅为278平方公里，远不及排名前四名城市上海(1563平方公里)、北京(1268平方公里)、广州(700平方公里)、深圳(661平方公里)。
三、收入房价比未必全面反映城市购买力，人均GDP与房价比反而更为客观反映房价承担力
通常而言，城市居民收入水平对房价的影响比较大，人均可支配收入反映居民的实际消费能力和生活水平。按照城镇居民人均可支配收入来看，在GDP排名前20名的城市中，城镇居民人均可支配收入过4万元的城市有6个，分别是深圳、上海、广州、宁波、苏州、北京，其中深圳最高，为44653元。城镇居民人均可支配收入指标中四个一线城市均在前列，比较符合城市的经济发展水平，同时和房价水平具有一致性。唐山、郑州和重庆的人均可支配收入排名处于末位，这些城市的平均房价排名也居后。从增长率来看，各城市的增长率都在9%-11%之间波动。
不过，就城镇居民人均可支配收入与平均房价的比值看，经济越发达，反而比值越低，如四个一线城市，人均可支配收入与平均房价的比值在1.7至3.2之间；相反经济实力排名靠后的城市，比值越高，如排名最后5名城市的收入与平均房价的比值在2.9至5.3之间。这个数据是否说明，一线城市因为高房价，居民收入水平相对低，承受力不足，而房价水平低的二三线城市居民的承受力反而更强？
我们先不回答这个问题，再看一组数据，即人均GDP与房价的比值，这个比值指标也是比较重要的。
前文已经分析，城市人均GDP是衡量经济发展状况重要指标，更能反映一个地区的真实经济发达水平，而人均GDP与房价之比同样能够反映一个城市居民对房价的承受能力。通常而言，比值越高，居民承受能力越大，比值越小，居民承受能力越低。
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